Passoires thermiques : le calendrier d’interdiction de location

Mis à jour le 26 octobre 2026

Au 26 octobre 2026, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location en France métropolitaine, ni voir son bail renouvelé. Les logements classés F suivront le 1er janvier 2028, puis les logements classés E le 1er janvier 2034. Un projet de loi veut assouplir cette interdiction, mais l’Assemblée nationale ne l’a pas encore voté : les règles ci-dessous restent celles qui s’appliquent.

Le calendrier en vigueur au 26 octobre 2026

La loi fixe un niveau minimal de performance énergétique pour qu’un logement loué comme résidence principale soit « décent ». Ce niveau monte par étapes :

Ces dates valent pour la France métropolitaine. Le calendrier est différent en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte : vérifiez la règle sur service-public.gouv.fr.

On appelle « passoires thermiques » (ou passoires énergétiques) les logements classés F ou G. Selon le service statistique du ministère, ils représentaient environ 3,9 millions de résidences principales au 1er janvier 2025, soit 12,7 % du parc.

Le DPE en bref : sept classes et un double seuil

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe un logement de A (très performant) à G (très énergivore). Il combine deux critères : la consommation d’énergie primaire, c’est-à-dire l’énergie prélevée dans la nature avant transformation, et les émissions de gaz à effet de serre. Le logement prend la plus mauvaise des deux classes.

Ces seuils s’appliquent aux logements de plus de 40 m². Au-dessus de 800 m d’altitude, dans les zones climatiques H1b, H1c et H2d, les seuils des classes E et F sont relevés. Depuis le 1er juillet 2024, ils sont adaptés pour les logements de 40 m² ou moins, qui étaient pénalisés par le calcul. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.

Quand le DPE est obligatoire, comment se déroule la visite, combien de temps il vaut et comment le contester : tout est détaillé dans notre guide DPE : déroulé du diagnostic, contenu, validité et contestation.

Ce qui a changé au 1er janvier 2026, et ce qui change en 2027

Le calcul du DPE a évolué au 1er janvier 2026 : le coefficient qui convertit l’électricité consommée en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Les logements chauffés à l’électricité obtiennent donc un meilleur résultat qu’avant, sans aucun travaux.

Selon une simulation du service statistique du ministère, environ 700 000 résidences principales sortent ainsi du statut de passoire.

Une nouvelle baisse est déjà fixée : un arrêté du 19 août 2026 ramène ce coefficient à 1,7 à partir du 1er janvier 2027.

Vous n’avez pas besoin de refaire le diagnostic. Pour un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021, saisissez son numéro sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME : vous pouvez y télécharger une attestation indiquant la nouvelle classe. Elle expire à la même date que le DPE.

Quels baux sont concernés, et à quel moment

• Nouveaux baux : l’interdiction s’applique à tout contrat signé après chaque échéance.
• Baux en cours : elle ne s’applique pas avant leur terme. Elle s’applique au renouvellement ou à la reconduction tacite, qui intervient en général tous les trois ans.
• Location vide ou meublée, parc privé ou social : toutes sont concernées.
• Meublés de tourisme : ils ne relèvent pas de ces règles de décence, mais depuis la loi du 19 novembre 2024, un DPE de A à E est exigé pour l’autorisation de changement d’usage en métropole, puis de A à D à partir de 2034.

Le ministère précise qu’un locataire ne peut pas être obligé de quitter son logement à cause de cette obligation. Le propriétaire ne peut pas non plus donner congé pour faire des travaux de rénovation énergétique : la loi ne prévoit pas ce motif. Beaucoup de travaux peuvent d’ailleurs se faire avec le locataire en place.

Le gel des loyers des logements F et G

En métropole, depuis le 24 août 2022 (le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte), le loyer d’un logement privé classé F ou G ne peut plus augmenter, pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits après cette date. Concrètement, le propriétaire ne peut pas :

• augmenter le loyer entre deux locataires ;
• appliquer la révision annuelle prévue au bail ;
• proposer une hausse au renouvellement, y compris dans les zones où les loyers sont encadrés.

Le gel vaut aussi pour la location meublée et le bail mobilité, mais pas pour les meublés de tourisme. Il ne prend fin qu’après des travaux qui font atteindre au moins la classe E, prouvée par un nouveau DPE.

Ce que risque un propriétaire bailleur

Il n’existe pas de contrôle administratif systématique : la relation entre bailleur et locataire relève du droit privé. Mais un locataire peut agir, même s’il a signé le bail en connaissant la classe du logement.

• Devant le juge : il peut faire reconnaître que le logement n’est pas décent. Le juge peut ordonner des travaux, réduire ou suspendre le loyer et suspendre la durée du bail jusqu’à leur réalisation. Le passage par la commission départementale de conciliation est possible, mais pas obligatoire.
• Aides au logement : si le logement n’est pas décent, la CAF ou la MSA peut « conserver » l’aide au logement, c’est-à-dire ne plus la verser, pendant 18 mois en principe (une prolongation est possible dans certains cas). Le locataire ne paie alors que le loyer diminué de l’aide. Si les travaux ne sont pas faits dans ce délai, la somme est perdue pour le bailleur.
• En copropriété : le juge ne peut pas ordonner les travaux si le copropriétaire prouve qu’il a fait les démarches nécessaires, sans pouvoir atteindre le niveau requis. Pour les baux signés depuis 2025, il ne le peut pas non plus si les travaux font courir un risque de pathologie du bâti attesté par un architecte, ou s’ils ont été refusés par l’autorité d’urbanisme ou du patrimoine.

Enfin, toute annonce de vente ou de location doit afficher la classe énergétique. Pour un logement F ou G, elle doit porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Un professionnel qui omet l’étiquette encourt jusqu’à 3 000 € d’amende, ou 15 000 € pour une personne morale. Les règles d’affichage sont détaillées dans notre guide du DPE.

Le projet de loi « relance logement » : rien n’a encore changé

Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement a été déposé au Sénat le 25 juin 2026, en procédure accélérée. Le Sénat l’a adopté le 8 juillet 2026. À l’Assemblée nationale, la commission des affaires économiques a adopté sa propre version, déposée avec son rapport le 23 septembre 2026.

Dans cette version de la commission, un logement F ou G resterait réputé décent, donc louable, dans plusieurs cas :

• travaux impossibles en raison de contraintes techniques attestées par un professionnel, ou refusés par l’administration, si le propriétaire a fait tous les travaux possibles ;
• travaux refusés depuis moins de 18 mois par l’assemblée générale de copropriété malgré les démarches du bailleur, pendant 3 ans au plus après le premier refus ;
• contrat de travaux conclu avant le 1er janvier 2030 par le syndicat des copropriétaires (5 ans au plus), ou par le propriétaire avec un acompte d’au moins 30 % versé (3 ans au plus) ;
• immeuble doté d’un DPE collectif : c’est sa classe qui compterait, à la place du DPE du logement.

Pour les baux en cours, l’interdiction s’appliquerait au renouvellement ou à la reconduction tacite, et au plus tard trois ans après chaque échéance du calendrier. La dérogation liée au contrat du propriétaire disparaîtrait le 1er janvier 2033, celle des copropriétés le 1er janvier 2035. Par rapport au texte du Sénat, la commission a notamment supprimé les exceptions pour contraintes architecturales ou patrimoniales et pour coût disproportionné, et ajouté l’exigence d’acompte.

Au 26 octobre 2026, les députés n’ont pas examiné le texte en séance publique, et il ne figure pas à l’ordre du jour de l’Assemblée fixé jusqu’au 17 novembre 2026, consacré surtout au budget. Les deux assemblées devront ensuite s’accorder sur un texte commun avant sa promulgation. Il ne s’applique donc pas, et son contenu peut encore changer. Nous mettrons ce guide à jour s’il est adopté.

Votre logement est classé F ou G : par où commencer

1. Vérifiez votre DPE sur l’Observatoire DPE-Audit et téléchargez l’attestation de nouvelle classe si votre logement est chauffé à l’électricité. Notre guide du DPE explique comment le contrôler et, s’il vous semble erroné, le contester.
2. Faites réaliser un audit énergétique pour savoir quels travaux font gagner les classes nécessaires. Voir notre guide sur l’audit énergétique. Les professionnels qualifiés pour l’audit sont listés sur la page audit énergétique de l’annuaire, par exemple à Paris, dans les Bouches-du-Rhône ou dans le Nord.
3. Renseignez-vous sur MaPrimeRénov’ « rénovation d’ampleur » : elle concerne les logements classés E, F ou G, propriétaires bailleurs compris, à condition de gagner au moins deux classes. Voir notre guide sur la rénovation d’ampleur.
4. Confiez les travaux à une entreprise qualifiée RGE et vérifiez sa qualification avant de signer : voir comment vérifier une entreprise RGE.

Pour l’ordre des travaux, lisez notre guide par où commencer une rénovation énergétique.

Questions fréquentes

Peut-on encore louer un logement classé G en 2026 ?

Non pour un nouveau bail en France métropolitaine : depuis le 1er janvier 2025, un logement G n’est plus considéré comme décent. Un bail signé avant continue jusqu’à son renouvellement ou sa reconduction tacite, moment où l’interdiction s’applique.

Mon locataire peut-il arrêter de payer le loyer ?

Non. Il reste tenu de payer tant qu’un juge n’a pas reconnu l’indécence du logement et ordonné une baisse ou une suspension du loyer. Seule exception : quand la CAF ou la MSA conserve l’aide au logement, il ne paie que le loyer diminué de l’aide.

Le changement de calcul de 2026 peut-il sortir mon logement de la classe G ?

Oui si votre logement est chauffé à l’électricité : le coefficient de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, et passera à 1,7 au 1er janvier 2027. Vérifiez votre classe sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME et téléchargez l’attestation, sans refaire de DPE.

Le projet de loi relance logement autorise-t-il déjà à relouer un logement F ou G ?

Non. Au 26 octobre 2026, il a été adopté par le Sénat puis modifié en commission à l’Assemblée nationale, mais les députés ne l’ont pas encore examiné en séance. Il n’est pas promulgué et ne s’applique pas.

Le gel des loyers s’applique-t-il aux logements classés E ?

Non. Il concerne les logements classés F et G. Il prend fin quand des travaux font atteindre au moins la classe E, prouvée par un nouveau DPE.

Sources officielles

• Logement décent : performance énergétique minimale (service-public.gouv.fr)
• Décence énergétique et gel des loyers des passoires énergétiques, questions-réponses (ministère de la Transition écologique)
• Diagnostic de performance énergétique (service-public.gouv.fr)
• Diagnostic de performance énergétique (ministère de la Transition écologique)
• Arrêté du 31 mars 2021 relatif au DPE, annexe 5 : étiquettes (Légifrance)
• 1er janvier 2026 : abaissement du coefficient de conversion de l’électricité des DPE (INC)
• Arrêté du 19 août 2026 modifiant le facteur de conversion de l’électricité du DPE (Légifrance)
• Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025 (SDES)
• Réaliser un DPE ou un audit énergétique (France Rénov’)
• Projet de loi relance et décentralisation du logement, dossier législatif (Sénat)
• Texte adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 (Sénat)
• La relance et la décentralisation du logement, dossier législatif (Assemblée nationale)
• Texte de la commission des affaires économiques n° 3188 (Assemblée nationale)
• Ordre du jour de l’Assemblée nationale, Conférence des présidents du 20 octobre 2026 (Assemblée nationale)
• MaPrimeRénov’ (service-public.gouv.fr)